Wohnung untervermieten während des Urlaubs: Darauf solltest du achten

In den letzten Jahren sind die Reisekosten deutlich gestiegen und vielleicht stellst auch du dir die Frage, ob es sich nicht lohnen würde, die eigene Wohnung während des Urlaubs unterzuvermieten. Gerade in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt berichten manche, dass sie sich auf diese Weise sogar eine komplette Reise oder Auszeit finanzieren konnten.

In den vergangenen zehn Jahren habe ich mehrere monatelange Reisen und Auszeiten sowie eine Weltreise unternommen und das Thema „Wohnung untervermieten“ dabei aus verschiedenen Gründen immer beiseite geschoben. Dennoch lohnt sich meiner Meinung nach die Frage, ob und wie sich das handhaben ließe. Daher habe ich mich intensiver mit dem Thema beschäftigt und die wichtigsten Aspekte zusammengetragen: Was ist erlaubt, was sinnvoll und was sollte man besser vermeiden?

Darf ich meine Wohnung überhaupt untervermieten?

Als Erstes lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. In den meisten Fällen ist dort geregelt, dass Vermieterinnen oder Vermieter der Untervermietung zustimmen müssen. Ob sie das tun, hängt oft von mehreren Faktoren ab: zum Beispiel von der geplanten Dauer der Untervermietung, der Wohnsituation im Haus (anonym oder eher persönlich) und dem Verhältnis zur vermietenden Person.

In einem größeren, anonymen Haus kann es unproblematisch sein, wenn eine Freundin aus einer anderen Stadt für ein paar Tage bleibt. Bezieht jedoch eine fremde Person für mehrere Wochen oder Monate die Wohnung, ist es in jedem Fall ratsam, vorher die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters einzuholen.

Wer kommt bei eventuellen Schäden auf?

In einer Untermietsituation trägt der Hauptmieter in der Regel die Verantwortung für Schäden in der Wohnung. Wenn also etwas kaputtgeht, zum Beispiel eine Wand oder ein Möbelstück, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter und muss für Reparatur oder Ersatz aufkommen – auch dann, wenn der Schaden durch den Untermieter verursacht wurde.

Deshalb ist es ratsam, klare Absprachen zu treffen und sicherzustellen, dass der Untermieter weiß, dass er für verursachte Schäden haftet. Eine gründliche Dokumentation des Wohnungszustands vor Beginn der Untermiete, etwa mit Fotos oder einem Übergabeprotokoll, hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Was du tun kannst, um dich bestmöglich abzusichern

1. Untermietvertrag abschließen

Je klarer die Absprachen im Vorfeld, desto geringer das Risiko für Missverständnisse. In meiner Recherche bin ich auf viele Hinweise gestoßen, dass ein schriftlicher Untermietvertrag essenziell ist. Idealerweise geht man ihn gemeinsam durch und regelt darin die Dauer der Untermiete, Mietpreis, Zahlungsweise, Kaution, Nutzung von Räumen, Endreinigung, Haftung und andere Rahmenbedingungen.

• Rechtsdokument.de: Hier wird man Schritt für Schritt durch einen Generator geführt. Der Vertrag ist sehr detailliert, kostet allerdings 25 €. Auch Aspekte wie Schlüsselanzahl, Haustiere oder Rauchen sind enthalten. Hinweis: Persönliche Adressdaten besser nicht direkt eingeben, sondern später per Hand ergänzen. Die PayPal-Einzugsermächtigung kann man nach dem Kauf wieder deaktivieren.

• Rechtsberater.de: Kostenloses Muster zum Download, das sich per Copy/Paste individuell anpassen lässt.

• Vertragsfix.de: Kostenloser Standardvertrag oder ein individuell erstelltes Muster für 12,90 €, das per Mail versendet wird.

Darüber hinaus finden sich viele weitere Vorlagen über eine einfache Suche bei Google oder Ecosia. Aus rechtlicher Sicht scheint es besonders wichtig zu sein, im Vertrag ein befristetes Mietverhältnis ausdrücklich festzulegen.

Dem Vertrag sollten außerdem beigefügt werden:

• Kopie der Hausordnung aus dem eigenen Mietvertrag

• Übergabeprotokoll für die möblierte Wohnung (kostenfrei bei Vertragsfix.de oder tempoflat.de)

2. Wohnung untervermieten – Kaution verlangen

Laut Gesetz darf eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten verlangt werden. In der Praxis empfehlen viele Ratgeber:innen eine Sicherheit von zwei Monatsmieten, abhängig von Ausstattung und Wert der Einrichtung.

Für eine rechtlich saubere Lösung sollte die Kaution auf ein separates Kautionskonto eingezahlt werden. Einige Banken bieten hierfür kostenlose Optionen an. In vielen Erfahrungsberichten wird jedoch auch von einer Bar-Kaution gegen Quittung bei kurzfristiger Untervermietung berichtet – das scheint unkomplizierter, ist aber juristisch nicht optimal.

Die Kaution dient dazu, bei Bedarf ausstehende Mietzahlungen oder verursachte Schäden (z. B. an Möbeln, Geräten oder Wänden) nach Auszug des Untermieters abzudecken. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare Dokumentation, idealerweise mit Protokoll und Fotos vor Übergabe der Wohnung.

3. Haftpflicht-Versicherung vorlegen lassen

Was passiert, wenn der Untermieter deine Schlüssel verliert? Oder wenn ein Möbelstück oder Gerät beschädigt wird? Für viele Fälle reicht eine Kaution aus, aber nicht immer: Der Verlust eines Systemschlüssels kann schnell mehrere Tausend Euro kosten. Deshalb ist es sinnvoll, dir vor Vertragsabschluss eine Kopie der Haftpflichtversicherung geben zu lassen.

Mietsachschäden umfassen z. B. Schäden an Böden, Sanitäreinrichtungen, Türen oder fest eingebautem Mobiliar wie einer Einbauküche. Normale Abnutzung zählt nicht dazu. Ergänzend zum Übergabeprotokoll solltest du die Wohnung und empfindliche Gegenstände vor der Übergabe fotografieren oder filmen, um im Streitfall einen Nachweis zu haben.

Vermieten über AirBnb – ist das eine Alternative?

Auf den ersten Blick mag es einfacher erscheinen, die eigene Wohnung während des Urlaubs über Airbnb oder ein ähnliches Portal zu vermieten, statt sich mit Untermietverträgen und Kautionen auseinanderzusetzen. Doch genau das ist rechtlich oft noch heikler.

Denn auch bei einer kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Zusätzlich gilt in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt das sogenannte Zweckentfremdungsverbot: Es untersagt die Nutzung von Wohnraum als Ferienunterkunft ohne behördliche Genehmigung.

In Städten wie Berlin, München oder Köln ist das besonders streng geregelt. In Berlin etwa ist es nicht erlaubt, die eigene Mietwohnung während der Urlaubszeit an Tourist:innen zu vermieten, auch nicht für wenige Tage. Ob eine solche Vermietung erlaubt ist, erfährst du beim zuständigen Bezirksamt oder der Stadtverwaltung.

Wenn eine Vermietung über Airbnb möglich sein sollte, fallen Servicegebühren an. Airbnb unterscheidet zwischen zwei Gebührenmodellen (Quelle):

• Split-Fee-Modell: Hier übernimmt der Gastgeber meist 3 % der Buchungssumme, während der Gast zusätzlich rund 14 % zahlt. Dieses Modell ist bei Privatpersonen ohne externe Buchungssysteme am weitesten verbreitet.
• Host-Only-Fee-Modell: In diesem Fall trägt der Gastgeber die gesamte Gebühr selbst, je nach Unterkunft und Region liegt diese aktuell bei ca. 14 bis 16 %.

Die Wahl des Modells hängt vom Account-Typ und von der verwendeten Buchungssoftware ab. Bei vielen professionellen Anbietern mit Channel Manager ist das Host-Only-Modell inzwischen verpflichtend.

Für mich persönlich sind diese hohen Gebühren, neben anderen Gründen, einer der Hauptgründe, warum ich Airbnb inzwischen nicht mehr nutze oder empfehle.

Wie kalkuliere ich die Höhe der Untermiete?

Zunächst solltest du deine monatlichen Fixkosten zusammenstellen, um eine realistische Grundlage zu haben. Eine Beispielrechnung könnte so aussehen:

Im Mietvertrag empfiehlt es sich aus Gründen der Übersichtlichkeit, eine Pauschale zu vereinbaren. Im Winter kann man ggf. einen kleinen Heizkostenzuschlag einrechnen. Bei einer Vermietung über wenige Wochen kannst du den monatlichen Betrag anteilig ansetzen.

Zusätzlich zu den laufenden Kosten können folgende Posten aufgeschlagen werden:

Wie berechnet man den Möblierungszuschlag?

Eine grobe Faustregel (lt. mietrecht.org): 2 % des aktuellen Zeitwerts der Möbel pro Monat gelten als angemessen.

Zur Ermittlung des Zeitwerts kann folgende Formel helfen:

Anschaffungswert ÷ Gesamtnutzungsdauer × Restnutzungsdauer = aktueller Zeitwert

Und was ist mit dem Finanzamt?

Wenn du durch eine Untervermietung Einnahmen erzielst, musst du diese in deiner Steuererklärung angeben, konkret in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Bis zu 520 Euro pro Jahr können nach Abzug der Ausgaben steuerfrei bleiben. Wird dieser Betrag überschritten, sind die gesamten Einnahmen grundsätzlich steuerpflichtig.

Wie sich das steuerlich genau auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Zum Beispiel, ob du Miete, Betriebskosten, Möblierungszuschlag und Portalkosten gegenrechnen kannst. Im Zweifel solltest du das mit deiner Steuerberaterin oder deinem Steuerberater klären.

Weitere Tipps für eine reibungslose Untermiete

Hier sind noch einige hilfreiche Empfehlungen meiner Follower:innen, die ich persönlich sehr sinnvoll finde. (Links mit einem * sind Partner-Links)

• Lerne die interessierte Person persönlich kennen: Das ersetzt natürlich keinen Hintergrund-Check, gibt dir aber ein besseres Gefühl, als deine Wohnung jemandem zu überlassen, den du nur per E-Mail kennengelernt hast.

• Deponiere persönliche oder wertvolle Gegenstände an einem anderen Ort. Falls du einen abschließbaren Keller hast, kannst du wichtige Dokumente, Erinnerungsstücke oder technische Geräte dort zwischenlagern. Alternativ kannst du empfindliche Bereiche auch mit versiegelten Aufklebern* sichern oder bestimmte Schränke zusätzlich abschließen. Auch ein Transport zu Freunden oder Familie ist eine Option.

• Verwende einen Matratzenschoner*. So stellst du sicher, dass deine Matratze vor Schmutz, Flüssigkeiten oder Abnutzung geschützt ist. Gerade bei sensiblen Textilien schafft das ein besseres Gefühl.

• Hinterlege einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson. Diese Person kann im Notfall nach dem Rechten sehen, bei der Schlüsselübergabe helfen oder bei Fragen zur Verfügung stehen. Idealerweise kennt sie auch die wichtigsten Infos zur Wohnung.

• Tausche nach der Rückkehr das Wohnungsschloss aus. So gehst du auf Nummer sicher, dass kein Schlüssel unbemerkt nachgemacht wurde. Der Austausch ist kostengünstig und schnell erledigt und sorgt für ein beruhigendes Sicherheitsgefühl.

• Vergleiche bei Plattformen wie AirBnb, Wunderflats oder tempoFLAT die Bedingungen. Achte besonders auf Gebühren, Stornobedingungen, Mietdauerregelungen und Serviceleistungen. Nicht jede Plattform eignet sich für jede Art der Untervermietung. Wenn du über ein Portal vermieten möchtest, vergleiche die Gebühren, Stornobedingungen und andere Optionen.

• Erwäge bei längerer Vermietung eine Rechtsschutzversicherung mit Vermieterschutz. Dieser Baustein hilft bei Konflikten rund um Mietausfall oder rechtlichen Auseinandersetzungen. Er ist allerdings kostenintensiv und mit Wartezeiten verbunden, daher vorab gut prüfen, ob sich das in deinem Fall lohnt.

Fazit: Gute Idee – aber nicht ohne Absicherung.

Bei einer Umfrage auf Instagram hat mich überrascht, dass mehr als ein Viertel der Teilnehmenden bereits Erfahrungen mit der Untermiete ihrer Wohnung gemacht hat. Gleichzeitig gab es über hundert Rückmeldungen mit negativen Erfahrungen. Am häufigsten war der Satz zu lesen: „Nie mehr ohne Kaution!“

Ob man seine Wohnung untervermieten sollte oder nicht, hängt aus meiner Sicht von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Wer für mehrere Monate verreist oder eine hohe Miete zahlt, für den kann sich eine Untervermietung lohnen. Auch Menschen, die grundsätzlich kein Problem damit haben, fremde Personen in ihren Wohnraum zu lassen, empfinden das Modell oft als ideale Lösung.

Ob man die Vermietung selbst organisiert oder ein Portal nutzt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Wer selbst vermietet, hat mehr Kontrolle und Flexibilität, z. B. beim Zeitraum oder der Auswahl der Person. Über eine Plattform ist der bürokratische Aufwand geringer, und bei Problemen kann man auf den Kundenservice zurückgreifen.

Hast du bereits Erfahrungen mit der Untervermietung gemacht? Dann freue ich mich über deinen Kommentar unter dem Beitrag.

Hilfreiche Links

• Deutschesmietrecht.de: Musteranfrage Erlaubnis Untermiete
• Mietrecht.com: Untermietvertrag: Welche Punkte sind hier wichtig?
• Mietrecht.org: Kaution bei Untervermietung – Was muss man beachten?
• Objego: Mietkautionskonto eröffnen: Das sollten private Vermieter wissen
• Wunderflats: Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit
• Deutschesmietrecht.de: Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?
• Roland Rechtsschutz: Untervermietung über Airbnb: Was müssen Mieter beachten?
• Vergleich.de: Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Beispielrechnungen

Hinweis: Dieser Artikel wurde ursprünglich im Oktober 2023 veröffentlicht und inzwischen vollständig überarbeitet, aktualisiert und ergänzt.