Wohnung untervermieten während des Urlaubs: Darauf solltest du achten

Wenn wir unsere nächste Reise planen, spüren wir nicht nur die steigende Vorfreude, sondern mittlerweile auch deutlich höhere Reisekosten. Würde es aufgrund des hohen Bedarfs an Wohnraum nicht Sinn machen, die eigenen vier Wände während des Urlaubs unterzuvermieten, um sich damit ein zusätzliches Urlaubsgeld zu sichern? Manche berichten sogar, dass sie sich mit der Untervermietung ihre gesamte Reise oder Auszeit finanziert haben.

Nur wie sieht das rechtlich aus und worauf gilt es zu achten, wenn man einen wildfremden Menschen in seine Wohnung und persönlichen Rückzugsort lässt? Ich plane gerade wieder eine längere Reise von 4-6 Wochen und habe mich in diesem Zusammenhang mit den Vor- und Nachteilen auseinandergesetzt, die eine Untervermietung einer Wohnung mit sich bringen würde. Ich kann schonmal vorwegnehmen: es ist gar nicht so einfach.

Darf ich meine Wohnung überhaupt untervermieten?

Der erste Schritt sollte zunächst ein Blick in den Mietvertrag sein. Die meisten Mietverträge sehen vor, dass man den Vermieter um Einverständnis bitten muss. Die Entscheidung hängt evtl. von einigen Faktoren ab, z. B. wie lange man seine Wohnung untervermieten möchte, wie die Wohnverhältnisse im Haus sind (eher anonym oder persönlich) und wie das Verhältnis zum Vermieter ist.

Wohnt man in einem eher anonymen, größeren Haus und lässt für eine Woche eine Freundin aus einer anderen Stadt in den eigenen vier Wänden wohnen, ist das alles vielleicht nicht zwingend notwendig. Sobald aber jemand Fremdes für mehrere Wochen oder gar Monate die Wohnung bezieht, sollte man den Vermieter auf jeden Fall vorher informieren.

Wer kommt bei eventuellen Schäden auf?

In einer Untermietsituation trägt der Hauptmieter (in diesem Falle du) in der Regel die Verantwortung für Schäden in der Wohnung. Wenn etwas in der Wohnung kaputtgeht, z. B. eine Beschädigung an Wänden, dann ist der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter verantwortlich. Dies bedeutet, dass der Hauptmieter für die Reparatur oder den Ersatz solcher Schäden aufkommen muss.

Daher ist es ratsam, als Hauptmieter klare Absprachen mit dem Untermieter zu treffen und sicherzustellen, dass sich dieser bewusst ist, für etwaige durch ihn verursachte Schäden während seiner Nutzungszeit haftbar gemacht werden zu können. Eine sorgfältige Dokumentation des Zustands der Wohnung vor Beginn der Untermiete trägt dazu bei, potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.

Was du tun kannst, um dich bestmöglich abzusichern

1. Untermietvertrag abschließen

Umso ausführlicher man vorab über alles spricht, desto eher kann man mögliche Missverständnisse vermeiden und sicherstellen, dass das Mietverhältnis reibungslos funktioniert. Ein Untermietvertrag, den man am besten gemeinsam durchgeht, regelt alle relevanten Punkte: die Dauer der Untermiete, Zahlungsmodalitäten, Haftungsfragen sowie Regelungen für Reparaturen, Endreinigung usw. Ich habe mal geschaut, wo du einen gutes Formular erhältst:

• Rechtsdokument.de: Hier wird man per Generator ausführlich Step by Step befragt und es scheint der ausführlichste, individuelle Vertrag zu sein, den ich finden konnte. Allerdings kostenpflichtig: 25 €. Hier werden alle Details integriert wie z. B. Nutzung von anderen Räumen, Anzahl der Schlüssel, Haustiere, Rauchen etc. (Wichtig: bitte keine persönlichen Adressdaten eingeben, sondern später per Hand eintragen; wenn man die Paypal-Zahlung tätigt, die eine dauerhafte Einwilligung verlangt, nach der Zahlung gleich bei Paypal wieder deaktivieren.)

• Rechtsberater.de: Auf dieser Seite kannst du dir ein kostenloses Muster herunterladen und dann per Copy/Paste in ein eigenes Dokument übertragen.

• Vertragsfix.de: Auf dieser Seite findest du einen kostenlosen Standard-Mustervertrag zum Download und einen mit 14,90 Euro kostenpflichtigen Vertrag, den du dir per Generator erstellen und per E-Mail zusenden lassen kannst.

Ansonsten findet man viele weitere Musterverträge bei der Suche auf Google oder Ecosia. Meine Meinung: je klarer und ausführlicher, desto besser. Besonders wichtig erscheint mir aus rechtlicher Sicht, ausdrücklich ein befristetes Verhältnis festzulegen. Dem Untermietvertrag sollte außerdem noch beigefügt werden:

• Kopie der Hausordnung aus dem eigenen Mietvertrag

• Übergabeprotokoll für die möblierte Wohnung (gibt es z. B. kostenfrei bei Vertragsfix.de oder tempoflat.de)

2. Wohnung untervermieten – Kaution verlangen

In meiner Instagram-Umfrage vor einigen Wochen wurde dieser Punkt, neben dem Vertrag, als der wichtigste Aspekt von meinen Follower:innen hervorgehoben. Vom Gesetz her ist es erlaubt, höchstens drei Monatskaltmieten als Sicherheit zu verlangen. In der Praxis wird je nach Wohnungsausstattung eine Mietsicherheit von zwei Monatsmieten empfohlen.

Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, muss man hierfür eigentlich ein separates Kautionskonto eröffnen. Es gibt kostenlose Optionen bei verschiedenen Banken. Bei einer kurzfristigen Untervermietung würde ich persönlich eine Bar-Kaution gegen Quittung bevorzugen. Von der Kaution kann man nach Auszug des Untermieters ggf. eine nicht bezahlte Miete oder Schäden an Möbeln, Geräten, Wänden etc. abziehen.

3. Haftpflicht-Versicherung vorlegen lassen

Was passiert, wenn dein Untermieter deine Schlüssel verliert? Oder wenn ein Gerät oder Möbelstück beschädigt wurde? Hier kannst du vielleicht auf die Kaution zurückgreifen, aber manche Schäden (wie beispielsweise der Schlüsselverlust eines Systemschlosses) können in die Tausende gehen. Hierfür solltest du dir vor Vertragsabschluss sicherheitshalber eine Kopie der Haftpflicht-Versicherung deines Untermieters geben lassen.

Mietsachschäden umfassen Schäden an Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Türen sowie fest eingebautem Mobiliar wie einer Einbauküche. Übliche Abnutzung von Bodenbelägen, Wänden & Co. gelten nicht als Mietsachschaden. Daher lohnt es sich, zusätzlich zum Übergabeprotokoll die Wohnung und Gegenstände vor Übergabe zu fotografieren oder zu filmen, um später einen Nachweis für die Unversehrtheit zu haben.

Ist ein Portal wie AirBnb eine Alternative?

Das klang bisher recht aufwendig, oder? Wäre es nicht einfacher, die eigene Wohnung für den Urlaubszeitraum einfach bei Airbnb zu vermieten? Leider ist auch das nicht völlig problemfrei. Hierfür muss man den Vermieter ebenfalls informieren. Hinzu kommt, dass in manchen Bundesländern (vor allem Großstädten) das sogenannte Zweckentfremdungsverbot gilt.

Dieses Verbot ist besonders in Städten mit knappem Wohnraum und einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin, München oder Köln relevant. In Berlin darf beispielsweise die eigene Wohnung selbst während des Urlaub nicht an Feriengäste vermietet werden. Ob eine Untervermietung an Touristen über AirBnb oder ein vergleichbares Portal für deine Wohnung möglich ist, erfährst du beim Bezirksamt deiner Stadt.

Wenn eine Vermietung über AirBnb möglich ist, musst du eine Servicegebühr bezahlen. Hier gibt es zwei Optionen, lt. AirBnb-Webseite wird nur eine genannt: Split-Fee mit 3% der Zwischensumme der Buchung. Eine bessere Übersicht bietet dieser Artikel von Lodgify. In der zweiten Variante Host-Only sind es 14-20% Gebühren; die exakte Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wenn du deine Wohnung also z. B. für einen Monat für 1.000 Euro inserierst, zahlst du eine Gebühr zwischen 30 und 200 Euro. Du kannst selbst entscheiden, ob du den Großteil der Servicegebühren übernehmen möchtest oder ob du es dem Mieter (ca. 14% des Mietpreises) überlässt. Die enorme Höhe der Provision ist für mich übrigens ein Grund, warum ich AirBnb neben anderen Gründen seit ein paar Jahren nicht mehr empfehle.

Wie kalkuliere ich die Höhe der Untermiete?

Mache dir am besten eine Liste, auf der du deine eigenen monatlichen Kosten aufführst. Das könnte zum Beispiel so aussehen:

Miete kalt	580 Euro
Betriebs-/Nebenkosten	135 Euro
Strom	50 Euro
Rundfunkbeitrag	19 Euro
DSL	25 Euro
Hausratversicherung	4 Euro
Gesamt Warmmiete	813 Euro

So viel zu den eigenen Kosten. Der Einfachheit empfiehlt es sich, im Mietvertrag eine Pauschale zu nehmen. Im Winter kann man vielleicht die Betriebskosten für die Heizung noch etwas anheben. Wenn man nur für ein paar Wochen vermietet, kann man den o. g. Betrag einfach entsprechend anpassen. Neben Miete und Gebühren kommen noch weitere Punkte hinzu:

Möblierungszuschlag	85 Euro
evtl. Steuern	…
evtl. Gebühren Portal wie AirBnb o.ä.	…
Endreinigung	…

Den Möblierungszuschlag zu kalkulieren ist gar nicht so einfach. Eine gute Beispiel-Kalkulation findet man auf der Seite von Mietrecht.org. Hier heißt es: „Als Möblierungszuschlag gilt demnach ein Betrag von 2% des aktuellen Zeitwerts der Möbel als angemessen und legal.“ Die Formel heißt hier Anschaffungswert: Nutzungsdauer x Restnutzungsdauer= aktueller Zeitwert.

Leider gibt es außerdem noch das Thema Finanzamt. Wer durch die Vermietung Einnahmen erzielt, ist verpflichtet, diese in seiner Steuererklärung als Einkünfte in der Anlage V anzugeben. Bis zu 520 Euro im Jahr kann man durch die Vermietung an Touristen einnehmen (abzüglich Ausgaben), ohne Steuern zahlen zu müssen. Wenn dieser Betrag überschritten wird, muss man alle Mieteinnahmen versteuern.

Wie das genau kalkuliert wird, fragt man am besten seine Steuerberaterin oder seinen Steuerberater. Wenn nur die Gewinne aus der Untervermietung versteuert werden müssten und die Ausgaben wie Miete und alle weiteren Aspekte in der ersten Tabelle sowie Gebühren von den Einnahmen abgezogen werden dürfen, dürfte einer steuerfreien Vermietung eines Urlaubs nichts im Wege stehen.

Weitere Tipps für eine reibungslose Untermiete

Hier sind noch einige weitere hilfreiche Ratschläge meiner Follower:innen, die ich sehr sinnvoll fand: (Links mit einem * sind Partner-Links)

• Lerne die Person(en) persönlich kennen, die sich für deine Wohnung interessieren. Das ist zwar keine Garantie, aber es ist sicher besser, als seine eigenen vier Wände einer Person zu überlassen, mit der man nur via Email Kontakt hatte.

• Deponiere Wertgegenstände oder Persönliches an einem anderen Ort. Vielleicht hast du einen abschließbaren Keller, wo du bestimmte Sachen wie Dokumente, Wertgegenstände oder Persönliches in deiner Abwesenheit deponieren kannst. Oder bringe die Gegenstände zu Verwandten oder Freunden. Alternativ kannst du auch Schränke mit Aufklebern versiegeln*.

• Um die Hygiene in deinem Bett zu gewährleisten, empfiehlt es sich, einen Matratzenschoner* über deine Matratze zu verwenden.

• Um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, gib einem Familienmitglied, einer Freundin oder einem Freund einen Ersatzschlüssel für deine Wohnung. So kannst du im Falle von Unvorhergesehenem darauf vertrauen, dass jemand Vertrauenswürdiges nach dem Rechten sieht. Er oder sie kann auch eine Schlüsselübergabe organisieren oder bei Fragen zur Seite stehen.

• Tausche das Schloss der Wohnungstür aus, entweder vor deiner Abreise oder nach deiner Rückkehr. Dies ist kostengünstig und schnell erledigt. Auf diese Weise gewährleistest du, dass während deiner Abwesenheit kein unbefugtes Nachmachen von Schlüsseln erfolgt und somit die Sicherheit deines Wohnraums gewährleistet ist.

• Wenn du über ein Portal vermieten möchtest, vergleiche die Gebühren, Stornobedingungen und andere Optionen. Neben AirBnb gibt es beispielsweise noch Wunderflats und tempoFLAT.

• Wenn du selbst (also ohne Buchungsplattform) vermietest, kann sich eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein „Schutz als Vermieter“ als sinnvoll erweisen. Wenn du länger vermietest und z. B. plötzlich die Mietzahlungen ausbleiben oder andere Streitigkeiten entstehen, kann das finanziell und zwischenmenschlich sehr unangenehm werden. Dieser Versicherungs-Baustein ist leider nicht ganz günstig und hat ggf. eine Wartezeit.

Fazit

Bei einer Umfrage auf Instagram vor ein paar Wochen war ich überrascht, dass mehr als 1/4 der Teilnehmer:innen bereits Erfahrungen mit der Untermiete ihrer Wohnung gemacht haben. Gleichzeitig ist bemerkenswert, dass deutlich mehr als hundert nicht so gute Erfahrungsberichte dabei waren. Die meisten haben mir geschrieben „Nie mehr ohne Kaution!“.

Die Entscheidung, ob man seine Wohnung untervermieten sollte oder nicht, hängt meiner Meinung nach von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Bei längerer Abwesenheit über mehrere Monate erscheint es mehr als sinnvoll zu sein. Auch bei einer besonders hohen Miete kann sich die Untervermietung lohnen. Für Personen, die generell kein Problem damit haben, fremde Menschen in ihren eigenen vier Wänden zu haben, ist es eine ideale Lösung.

Ob man besser selbst untervermieten oder alles über eine Vermietungsplattform regeln sollte, lässt sich nach meinen Recherchen nicht eindeutig beantworten. Wenn man es selbst regelt, ist es persönlicher und man hat mehr Handlungsspielraum, z. B. was den Buchungszeitraum angeht. Über die Plattform kann man sich den bürokratischen Aufwand sparen und hat im Falle eines Falles die Möglichkeit, bei Schäden den Service des Portals in Anspruch zu nehmen.

Hast du bereits Erfahrungen mit der Untermiete deiner Wohnung gemacht? Dann würde mich deine Meinung zu diesem Beitrag in den Kommentaren interessieren.

Hilfreiche Links

• Deutschesmietrecht.de: Musteranfrage Erlaubnis Untermiete
• Mietrecht.com: Untermietvertrag: Welche Punkte sind hier wichtig?
• Mietrecht.org: Kaution bei Untervermietung – Was muss man beachten?
• Objego: Mietkautionskonto eröffnen: Das sollten private Vermieter wissen
• Wunderflats: Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit
• Deutschesmietrecht.de: Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?
• Roland Rechtsschutz: Untervermietung über Airbnb: Was müssen Mieter beachten?
• Vergleich.de: Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Beispielrechnungen